50’000 Quadratmeter Büro stehen leer – Adliswil hofft auf Umnutzung

Einst war das Quartier entlang der Sihltalstrasse, rund um den Bahnhof Sood-Oberleimbach, ein begehrtes Arbeitsplatzgebiet. Die Swiss Re, der grösste Rückversicherungskonzern der Welt, verlagerte Anfang des Jahrhunderts Tausende Arbeitsplätze hierhin und sorgte zusammen mit den Generali-Versicherunngen für ein pulsierendes Quartier. Die Stadtkasse von Adliswil profitierte in jener Zeit von hohen Steuereinnahmen. Diese Zeiten sind längst vorbei. Ab 2017 begann Swiss Re mit der Rückverschiebung ihrer Arbeitsplätze an den Mythenquai in Zürich. Die Bürohäuser in Adliswil verkaufte sie an Investoren, und Steuern zahlte sie fortan in Zürich. Ende 2026 werden auch die letzten Mitarbeitenden ihre Büros im Haus Soodring 6 (vis-à-vis des Aldi) geräumt haben, wie die Medienstelle der Firma bestätigt. Platz für Tausende neuer Mitarbeitender Dann werden die 13’000 m² Bürofläche auf den Markt kommen. Sie stehen in Konkurrenz zu jenen 18’000 m², die seit vier Jahren auf der anderen Seite der Sihltalstrasse (Soodring 33, Haus «Aglaia») vergeblich auf einen grossen neuen Mieter warten. Damit aber nicht genug: Weitere 15’000 m², die momentan an der Soodmattenstrasse (zwischen Denner und Sihl) renoviert werden, ergänzen das Angebot. Zusammen mit diversen kleineren Büroflächen stehen also im Adliswiler Sood nicht weniger als 50'000 m² moderne Büros – zusammen mit mehreren Hundert Tiefgaragen-Parkplätzen – leer. Es hätte also Platz für bis zu 3'000 zusätzliche Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. «Panik wäre die falsche Reaktion» Für die Stadt Adliswil sind diese Leerstände «weder aus Sicht der Standortattraktivität noch aus finanzpolitischer Perspektive wünschenswert», sagt Stadtpräsident Markus Bürgi (FDP). Er betont gleichzeitig, dass es sich nicht um ein Adliswil-spezifisches Problem handle: «Der Büromarkt befindet sich schweizweit in einem strukturellen Wandel. Homeoffice, veränderte Flächenbedürfnisse und eine allgemein vorsichtigere Nachfrage nach klassischen Büroflächen wirken sich auch in Adliswil aus.» Dem Stadtrat mache die Entwicklung «Sorge im Sinne von Aufmerksamkeit», erklärt Bürgi, aber Panik wäre die falsche Reaktion. Das Quartier bleibe ein wichtiger Arbeitsplatzstandort und sei verkehrstechnisch gut erschlossen. Was kann Adliswil tun, damit im Sood wieder Leben einkehrt? Natürlich könne die Stadt die Vermietungen nicht direkt steuern, sagt der Stadtpräsident. Er verweist aber auf die von Adliswil gestaltbaren Rahmenbedingungen, die sich günstig auswirken könnten, und meint damit «eine verlässliche Standortpolitik, attraktive steuerliche Bedingungen, effiziente Bewilligungsverfahren und einen regelmässigen Austausch mit Grundeigentümern und potenziellen Nutzern». Neue Nutzung beim Bahnhof Sood möglich Zentral aber ist für ihn ein anderer Punkt: Die Nutzung des Gebiets beim Bahnhof Sood und entlang der Sihltalstrasse ist durch kantonale Vorschriften heute stark eingeschränkt. Es sind nur Büros und Gewerbebetriebe erlaubt, Hotels oder Kliniken hingegen nicht. Das zu ändern, ist sehr schwierig. Der für dieses Thema zuständige Bau- und Planungsvorsteher Felix Keller (parteilos) ist seit Jahren am Lobbyieren bei den zuständigen kantonalen Stellen. Ein erster – wenn auch kleiner – Lichtblick ist, dass das Gebiet unmittelbar beim Bahnhof Sood bald zu einer Mischzone wird. Der regionale Richtplan Bezirk Horgen wurde angepasst. Jetzt fehlt nur noch die Absegnung durch den Regierungsrat. Keller erwartet das grüne Licht in den nächsten Wochen. In der Mischzone wäre dann auch der Bau von Wohnungen erlaubt. Für die grossen leeren Bürogebäude ändert sich dadurch allerdings nichts. Sie bleiben im kantonalen Arbeitsgebiet. Erleichterung könnte hier ein neues raumplanerisches Instrument bringen, das es den Gemeinden ermöglicht, befristet Nutzungen zu erlauben, welche gemäss geltendem Zonenplan eigentlich nicht gestattet wären. Adliswil könnte also zum Beispiel den Betrieb eines Hotels als Zwischennutzung zulassen. Gemäss Keller haben allererste Kontakte mit Grundeigentümern und dem Kanton zu dieser Option stattgefunden. Wohnnutzung ist nicht spruchreif Und wie sieht es mit einer Wohnnutzung im Sood-Quartier (ausserhalb des Bahnhofsgebiets) aus? Planungsvorstand Keller winkt ab. Eine solche Anpassung sei nicht spruchreif. Etwas anders sieht das SP-Parlamentarier Esen Yilmaz, der zusammen mit anderen ein Postulat zur Wirtschaftsförderung eingereicht hat: «Angesichts der sehr tiefen Wohnungsleerstände in Adliswil und der anhaltend hohen Wohnraumnachfrage sollte eine teilweise Umnutzung geprüft werden. Ziel sollte jedoch kein reines Wohnquartier sein, sondern ein gemischt genutztes Gebiet mit Wohnen, Bildung, Arbeitsplätzen und Dienstleistungen.» Interessanterweise wurde eines der von Swiss Re früher genutztes Gebäude (Sihlhof) zu Wohnungen umgewandelt. Es befindet sich allerdings knapp ausserhalb des Arbeitsgebiets Sood in einer Wohnzone. Keller kritisiert die hohen Büro-Mietpreise Bei allen Anstrengungen, welche die Stadt unternimmt, andere Arten von Arbeitsplätzen zu ermöglichen, nimmt Felix Keller auch die Vermieter im Sood-Quartier in die Pflicht. Angesichts des generellen Überangebots an Büroflächen, erhofft er sich mehr Flexibilität. Die Grundeigentümer sollten nicht nur auf die grossen potenziellen Mieter setzen, die ein ganzes Gebäude nutzen wollten, sondern stärker die Option verschiedener Firmen unter einem Dach in Betracht ziehen. Ihn erstaune zudem, dass viele Vermieter an relativ hohen Mietzinsen festhalten, obwohl sie wüssten, dass das Büro-Angebot in der Agglomeration Zürich riesig sei. Mietzinssenkungen seien für Liegenschaftsbesitzer zwar unattraktiv, aber aus seiner Sicht eine Möglichkeit, im hart umkämpften Büromarkt neue Kunden anzulocken. Quartier wird durch Umbau der Sihltalstrasse attraktiver Der Standort selbst sei mit Strassen und Schiene optimal erschlossen, betont Keller. In diesem Zusammenhang verweist er auf den vom Kanton beabsichtigten Umbau der Sihltalstrasse, welche heute eine Hochleistungsstrasse (Tempo 80) ist und das Sood-Quartier trennt. Sie soll zu einer normalen Tempo-50-Strasse werden und das Quartier attraktiver machen. Zum Zeitplan und den Kosten dieser Projekte wird es voraussichtlich im Herbst 2026 genauere Informationen geben.

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